Вышел специальный выпуск, Михаил Дегтярев, 2009            Вышел новый номер журнала №7 2009                Новая рубрика на сайте - Истории для размышления               В архиве заполнен №7 август за 2008 год               Новые статьи в рубрике Nota bene                       Дарио САЛАС СОММЭР. Иллюзия или реальность?                       Следите за новостями
 
    О журнале     Свежий номер     Авторы     Мероприятия     Архив     WEB     Подписка     Рекламодателю     Новости     Nota bene     Книги     Интересное      


Архив



Есть ли будущее у "малоэтажной России"?

В качестве возможного способа снижения стоимости жилой недвижимости государственная программа «Обеспечение населения России доступным и комфортным жильем» предполагает, в том числе, переселение значительной части населения городов в односемейные загородные дома.
Среди плюсов такого решения можно назвать то, что загородный дом – чуть ли не единственный вид жилья, который с полным правом можно назвать и комфортным (экологичность материалов и пространства), и доступным (невысокая стоимость строительства, по сравнению с городской недвижимостью). Однако есть и минусы. Например, далеко не каждая городская семья готова жить за пределами города, вдали от места работы и привычных «благ цивилизации». К тому же, уровень развития достойной социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры загородных территорий далеко не на высоте.
Словом, как во всем, что касается недвижимости, вопросов здесь больше, чем ответов. Некоторые из них обсудили участники очередного редакционного круглого стола журнала «Бизнес-Ключ».

УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА


Анастасия
КУЗЬМИНОВА,
заместитель
генерального
директора
Solar Investments,
к. э. н.


Юрий НОВОЖИЛОВ,
руководитель
компании
«Экопан-Урал»


Анастасия
ЛЕДОВСКАЯ,
и. о. руководителя департамента
загородной
недвижимости группы предприятий «Компаньон»


Сергей ТРОНЯГИН,
коммерческий
директор
ЗАО «Профинвестсервис»
Тема малоэтажного загородного жилья применительно к России и вопрос реальности ситуации, когда большая часть населения будет жить в собственных домах, волей-неволей заставляют искать аналогичный опыт за рубежом. Поэтому началась дискуссия с примера «одноэтажной Америки».

Юрий Новожилов:
– Всем известно, что в США более половины населения проживает в своих домах, но мало кому известно, когда и как такая ситуация возникла. Первый коттеджный поселок был построен в 1947 году в 50 км от Нью-Йорка. Это был поселок эконом-класса. Секрет успеха был прост – дешевая земля (обанкротившиеся картофельные фермы) и, главное, дешевая и быстрая технология возведения. Это было модульное строительство из материалов высокой степени готовности, с высоким уровнем разделения труда. В результате, средний дом стоил 8 тыс. долларов – все равно что сейчас в 50 км от Челябинска получить готовый дом за 1,5 млн рублей.

Таким образом, американский опыт вполне применим в России. Понятно, что речь должна идти о комплексе мер. Здесь и транспортная доступность, и развитая социальная сфера, и инженерные сети, и доступные цены. Но часть вопроса удешевления строительства вполне успешно решаема, в том числе с помощью технологии, предлагаемой «ДСК Экопан». Мы сделали все для снижения стоимости, вплоть до расходов на отопление. У нас сниженные требования к фундаментам. Можно строить практически на любых грунтах.

И так же, как и американские строители 60 лет назад, мы столкнулись с необходимостью убеждения продавцов, инвесторов, потребителей в том, что это будет долгосрочный капитальный дом и что эта технология перспективна. По крайней мере, экономия в 1,5–2 раза на постройке здания достигается уже сейчас. В среднем коробка здания со всеми накладными расходами может стоить 10 тыс. рублей за квадратный метр.

Анастасия Кузьминова:
– Все это хорошо, особенно учитывая, что около половины россиян хотят жить за городом. Кажется, что быстровозводимое дешевое жилье – это то, что нужно. Но давайте вспомним картинку, которую мы часто видим в голливудских фильмах, когда автомобиль проезжает дом насквозь. В малоэтажной Америке в большинстве случаев прочностью стен не очень озабочены. В России люди привыкли к жилью, построенному из более «основательных» материалов – кирпича, дерева. И стоимость таких домов принципиально отличается от того массового жилья, в котором проживает большинство населения в США. Когда мы в Solar Investments проводили опрос, касающийся, правда, дачной недвижимости, то выяснилось, что более 30% людей хотят кирпичные дачные дома, и ничего более! Еще около 30% предпочитают дерево в различных его видах, и только оставшаяся треть готова рассматривать какие-то другие варианты. А речь идет о дачах – постройках менее капитальных, нежели жилые дома. Что касается родового гнезда в пригороде, то у нас где-то внутри прочно сидит убеждение, что дом должен быть крепостью. Дом не может быть «картонным»! Может быть это и предубеждение, но чтобы его победить, думаю, понадобится немало времени. Это первое препятствие, которое, на мой взгляд, мешает массовому переезду за город по примеру западных стран.

Второе препятствие я вижу в качестве дорожной сети. Если смотреть соотношение плотности дорог с плотностью населения, то мы проигрываем тем же странам Европы более чем в два раза. То есть у нас в два-три раза меньше дорог на квадратный километр территории и на душу населения по удельному показателю. А это влияет на период времени, который требуется человеку, чтобы доехать до работы. Соответственно, труднодоступность и удаленность наших участков, которые можно использовать под пригородное и загородное строительство, влияют на привлекательность идеи загородного дома. И третье. Коробку дома можно удешевить, но большую роль играет стоимость участков, которые у нас сегодня продаются по спекулятивной цене. Я думаю, что выигрыш, который даст удешевление возведения коробки, перекроет стоимость коммуникаций, теплообеспечения, теплоснабжения, канализаци, электроснабжения и главное – земельного участка.

Сергей Тронягин:
– Не могу не согласиться с Анастасией по поводу стоимости земли. С точки зрения инвесторов мы, конечно, заинтересованы, чтобы все было наоборот, но сейчас положение действительно таково, что цена на землю уже превышает стоимость возведения коробки дома. Сейчас найти хороший участок для поселения, достаточно комфортный для жилья, думаю, без помощи посредников и не по спекулятивной цене просто невозможно. И это действительно и однозначно результат спекулятивных настроений на рынке.

Юрий Новожилов:
– Согласен с возражениями коллег, но должен сказать, что способы решения большинства проблем, которые они упомянули, давно известны.

Первое. Все пригородные поселки могут замечательно связываться с мегаполисом общественным транспортом, который в состоянии перевозить гораздо больше людей на единицу погонного метра дороги, чем личный автотранспорт. Если будет развит общественный транспорт – не будет проблем с пробками и разбитыми дорогами, потому что нагрузка на них будет меньше, а значит уйдет и проблема доступности пригородного жилья.

Второе. Что касается стоимости инженерных сетей. Если не шиковать, то можно установить и автономную систему очистки сточных вод, и скважину пробурить, то есть инженерные сети можно сделать какие угодно: хоть централизованные, на весь поселок, хоть автономные, но в пределах всего 300 тыс. рублей из расчета на один дом. Очевидно, что стоимость дома эта сумма увеличит ненамного.

Анастасия Ледовская:
– Подводя итог первой части нашего разговора и опираясь на данные аналитиков агентства «Компаньон», я могу сказать следующее. Конечно, сектор малоэтажного жилья развиваться будет, но не такими темпами и не в тех объемах, чтобы сравняться с нашими западными соседями. По нашим прогнозам, в ближайшие 3–5 лет объем загородной недвижимости возрастет в 3–4 раза, и к 2015 году лишь 20% населения будет жить в загородных домах.

По данным опроса, проведенного в марте 2008 года, действительно, 40% челябинцев хотели бы жить за городом, но большинство из них не могут себе этого позволить. И это одна из основных причин, почему у нас не будет пока большого объема загородной недвижимости.

Итак, картина загородного благоденствия как-то не складывается. О своем желании переехать за город говорит чуть ли не половина горожан, но они не хотят или не могут этого сделать в связи со сложившейся ситуацией: дорогой, инфраструктурой, нестабильностью рынка земли и недвижимости в целом. Тем не менее, информация о строительстве новых загородных поселков появляется регулярно. Получается, что все не так уж и плохо?

Анастасия Ледовская:
– По нашим прогнозам, рынок загородной недвижимости все же будет развиваться, но не теми темпами, которыми бы хотелось, и большей частью за счет городов, население которых не менее 400 тыс. человек. Именно вокруг них будут развиваться коттеджные поселки. На данный момент средняя цена за метр в таких поселках 25–35 тыс. рублей (в городе – 45–60 тыс.). Такое загородное жилье будет доступно всем социальным классам за счет того, что будут строиться коттеджные поселки и эконом-класса (таун-хаусы), и класса «люкс».

Анастасия Кузьминова:
– Количество поселков на сегодняшний день достаточно велико. Нам известно более 50 мест локаций, где строится загородная недвижимость. Это и организованные, и «стихийные» поселки как вблизи Челябинска, так и на дачном удалении – до 120 км от города. При этом довольно много маленьких по размеру поселков – 5–10 га. Соответственно, количество домовладений в них небольшое, а когда поселок маленький, то затраты, связанные с обустройством, на каждый дом выше.

Мне кажется, что касательно пригородной малоэтажки для постоянного проживания – будущее за большими проектами площадью не менее 30 га. Однако ситуация такова, что предпринимателей, которые будут реализовывать эти проекты, можно по пальцам пересчитать.Если говорить о дачных вариантах, то это не столь крупные проекты – по 5–15 гектаров. Вопрос финансирования проекта на начальной стадии строительства – это один из главных резонов, почему большинство проектов не строится достаточно активно. Для их успешной реализации крайне важно, в том числе, чтобы строительная компания могла вложить определенную часть капитала на стадии реализации проекта и подождать его возврата до продажи домов. Крупных компаний, которые способны на это, недостаточно.

Сергей Тронягин:
– Согласен, что проблема с финансированием – один из тормозов развития этого рынка. Банки, особенно с иностранным капиталом, воспринимают риски инвестирования в загородное строительство, как крайне высокие. Соответственно, задачу помощи строительным компаниям на этапе генплана и начала строительства могут взять на себя инвестиционные компании. Обладая финансами и согласованным планом застройки загородного участка, компания «Проф­инвестсервис», например, может привлекать средства в закрытые ПИФы и размещать их в строительных компаниях, которые реализуют загородные проекты. К тому же, формат привлечения денежных средств через закрытый паевой инвестиционный фонд на сегодняшний день становится все более актуальным и популярным в России. Создается некий холдинг: мы инвестируем, строительная компания строит, риэлтор продает. Каждый занят своим профессиональным делом, каждый делает то, что умеет. Зачастую же строители заняты не своим делом – поиском денег и покупателей.

Формат редакционного круглого стола не позволяет останавливаться на всех подробностях обсуждения. Скажем лишь, что вопросов было затронуто немало. К сожалению, многие из них так и остаются вопросами, потому что решение их зависит только от консолидации всех участников рынка и законодательной и исполнительной власти всех уровней.
Однако кое-какие прогнозы будущего «малоэтажной России» участники встречи все-таки сделали.

Анастасия Кузьминова:
– На мой взгляд, в течение 5–7 лет ситуация начнет постепенно меняться. Одним из факторов такого улучшения может стать появление в загородных поселениях грамотных и заинтересованных управляющих компаний. Поэтому очень важно создать соответствующие договорные правовые механизмы, чтобы этот интерес обеспечить. Solar Investments сейчас один такой вариант как раз разрабатывает.

Сергей Тронягин:
– Делая прогнозы, необходимо учитывать ряд факторов. Например, у нас до сих пор нет рынка земли. Все продажи осуществляются хаотично. Далее – уровень строительных компаний и их технологии, которые пока не позволяют удешевить стоимость загородной недвижимости. И, наконец, формирование рынка инфраструктурных подразделений – управляющих компаний, а также правовых регуляторов их деятельности. На решение этих вопросов потребуется не менее 5 лет.

Юрий Новожилов:
– Я считаю, что это долгосрочная перспектива на 15–20 лет (если только не произойдет снижение спекулятивных ожиданий держателей земельных участков). Без каких-то кардинальных решений и повсеместного распространения технологий удешевления строительства современная ситуация неустранима в короткие сроки. Это вопрос инерции общества – как законодательной, так и психологической.

Анастасия Ледовская:
– У меня более оптимистичная оценка. Она связана с тем, что 5–7 лет назад срок окупаемости проектов городской недвижимости был, в идеале, 7–9 месяцев. Сегодня запускаются проекты уже с 7–10 годами окупаемости. Так и рынок загородной недвижимости – это пока «золотоносная жила», которая оценивается многими как последняя возможность вскочить на подножку уходящего поезда, ведущего к богатству. Когда люди в течение 5–7 лет постепенно расстанутся с этой иллюзией, когда земельные участки у нас будут предлагаться по адекватным рыночным ценам, тогда на этих участках постепенно, со здоровыми ценовыми амбициями, застройщиками будет строиться качественное и доступное загородное жилье.

ОСОБОЕ МНЕНИЕ


Алексей КУДРЯВЦЕВ, руководитель
аналитической службы МИАН-Агентство
недвижимости:

– Будущее у «малоэтажной России» есть. Хотя бы потому, что частные дома могут стать альтернативой возведению панельных и монолитных домов. Помимо эстетического удовольствия и комфорта, огромный плюс малоэтажного строительства – скорость возведения. По сравнению с типовыми сериями панельных домов, малоэтажные объекты, как правило, отличаются меньшими сроками строительства и более высоким качеством. Кроме того, оформление исходно-разрешительной документации для малоэтажных объектов, как правило, занимает меньшее количество времени.
Согласно планам Президента России, к 2010 году до 80% от общего объема вводимого в строй жилья должно составлять частное строительство, для развития которого необходимы значительные земельные участки. Несмотря на то, что массовое малоэтажное строительство в России может стать реальной альтернативой возведению панельных и монолитных домов, это возможно только при наличии прозрачного и работающего на практике механизма выделения участков под застройку, которые, в свою очередь, должны быть обеспечены необходимой инженерной и социальной инфраструктурой.

Решить земельную проблему должен принятый Госдумой закон «О содействии развитию жилищного строительства», который будет регламентировать продажу неиспользуемых федеральных земель и предполагает, что неиспользуемые земли в регионах будут переданы фонду, который совместно с региональными властями подготовит их под строительство, а средства от продажи этих земельных участков пойдут, в основном, в региональные и муниципальные бюджеты.

Кроме того, Госдума РФ приняла еще ряд законопроектов, направленных на развитие малоэтажного строительства. В 2007 году принят законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», который направлен на обеспечение реализации мер по развитию массового малоэтажного жилищного строительства и должен способствовать реализации национального проекта «Доступное жилье». Законопроект предлагает внести изменения в Жилищный, Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы и законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части закрепления организационно-правовых форм некоммерческих объединений – кооперативов малоэтажной жилищной застройки, установления упрощенного порядка получения земельных участков такими кооперативами, упрощенного порядка получения разрешения на строительство. А в целях упрощения получения разрешения на строительство малоэтажных объектов отменяется необходимость предоставления проектной документации, которая заменяется схемой планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объектов малоэтажного строительства и иных видов объектов недвижимости в соответствии с видами разрешенного использования.



Евгений АКИМОВ,
генеральный директор ООО «Жилстройком»,
город-парк
«Сапфир Урала»:

–  Не так давно консалтинговой группой «Управление PR» при поддержке группы «Эксперт», Русского института и Общественной палаты РФ было проведено социологическое исследование «Доступное жилье – что хочет население». Данные исследования показывают, что более 60% респондентов (независимо от уровня доходов) предпочли бы жить в собственном доме с небольшим участком земли. Люди с более высоким достатком изъявляют желание приобрести либо построить коттедж (виллу), среднеобеспеченные слои устраивает жилплощадь в малоэтажном доме и таун-хаусе. Всего лишь 20% опрошенных оказались принципиальными любителями высоток и жизни в городе.

Спрос рождает предложение: по данным Росстроя, около 49% от общего количества вновь возводимого жилья во всей стране только за 2007 год – индивидуальные дома. Я уверен, что эта цифра в ближайшем будущем будет только расти.

Тем более, что Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области  активно приступило к реализации областной программы в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», направленной на развитие малоэтажного строительства. Помощь государства в решении вопросов создания коммунальной инфраструктуры весьма положительно скажется на интересах как застройщиков малоэтажных поселков, так и покупателей будущего жилья.

Кроме того, сегодня новые современные технологии позволяют застройщику существенно уменьшить расходы на строительство. Виллы и таун-хаусы в проекте «Сапфир Урала», к примеру, возводятся по австрийской технологии монолитного строительства в несъемной опалубке Velox, которая снижает себестоимость и сокращает сроки возведения объектов, а в эксплуатации позволяет экономить тепло и повышает долговечность построенных объектов.












Все статьи этого номера


Архив по годам: 2006; 2007; 2008; 2009
  Бизнес-наукаБизнес-психологияБизнес и духовностьБизнес-стиль
 


 
Карта сайта